🏠 Kira Artışları ve Ev Sahibi-Kiracı Uyuşmazlıklarında Hukuki Yollar

1. Giriş

Son yıllarda ekonomik dalgalanmalar ve enflasyon oranlarındaki artış, konut kiralarında ciddi sorunlara yol açmıştır. Kiracılar ve ev sahipleri arasında kira artışları konusunda yaşanan anlaşmazlıklar, hukuki uyuşmazlıkların artmasına neden olmuştur. Bu yazıda Türk Borçlar Kanunu m.339 ve devamında düzenlenen konut ve çatılı işyeri kira artışlarına ilişkin yasal düzenlemeler, tarafların hak ve yükümlülükleri ile uyuşmazlıkların çözüm yolları ele alınacaktır. 

2. Kira Artışlarına İlişkin Yasal Düzenlemeler

2.1. Türk Borçlar Kanunu'nda Kira Artışı

Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi, konut ve çatılı işyeri kira artışlarına ilişkin düzenlemeleri içermektedir. Buna göre, taraflar arasında kira artış oranı belirlenmişse, bu oran, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Taraflar arasında böyle bir anlaşma yoksa, kira bedeli, bir önceki yılın TÜFE ortalamasını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenebilir. 

2.2. Geçici Düzenlemeler ve %25 Sınırı

11 Haziran 2022 tarihinde yürürlüğe giren 7409 sayılı Kanun ile Türk Borçlar Kanunu'na eklenen Geçici 1. maddeye göre, 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında yenilenecek konut kira sözleşmelerinde kira artış oranı %25 ile sınırlandırılmıştır. Bu düzenleme, 1 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiş olup, bu tarihten itibaren kira artışları TÜFE oranına göre belirlenmektedir. 

3. Kira Tespit Davaları

Kira bedelinin güncel piyasa koşullarına uygun hale getirilmesi amacıyla kiraya verenler tarafından kira tespit davası açılabilir. Bu davalar, özellikle kira sözleşmesinde artış oranı belirlenmemişse veya belirlenen oran piyasa koşullarının gerisinde kalmışsa gündeme gelir. 

3.1. Kira Tespit Davasının Şartları

Kira tespit davası açılabilmesi için aşağıdaki şartların sağlanması gerekir: 

• Taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesinin bulunması, 

• Kira sözleşmesinde artış oranı belirlenmemişse veya belirlenen artış oranı üzerinden en az 5 yıl geçmiş olması, 

• Kiraya verenin, yeni kira döneminin başlamasından en geç 30 gün önce kiracıya yazılı bildirimde bulunması veya bu süre içinde dava açması. 

Bu şartlar sağlandığında, mahkeme, kira bedelini emsal kira bedelleri ve taşınmazın durumu göz önünde bulundurarak belirler. 

4. Yargıtay Kararları Işığında Uygulamalar

Yargıtay, kira artışlarına ilişkin uyuşmazlıklarda çeşitli kararlar vermiştir. Örneğin, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2024/1143 E. ve 2024/2911 K. sayılı kararında, kira sözleşmesinde artış hükmü bulunmayan bir durumda, kiraya verenin yeni kira döneminin başlangıcından en geç 30 gün önce kiracıya yazılı bildirimde bulunmaması halinde, kira tespit davasının yeni dönem için geçerli olmayacağına hükmedilmiştir. 

5. Kiracıların ve Kiraya Verenlerin Hakları

Kiracılar, yasal sınırların üzerinde yapılan kira artışlarını kabul etmek zorunda değildir. Ev sahiplerinin, yasal sınırları aşan artış talepleri karşısında kiracılar, noter aracılığıyla ihtarname göndererek itiraz edebilirler. Ayrıca, kiracılar, yasal artış oranına uygun olarak kira bedelini ödeyerek, ev sahibinin haksız artış talebine karşı haklarını koruyabilirler. 

6. Sonuç

Kira artışları konusunda yaşanan uyuşmazlıklar, hem kiracılar hem de ev sahipleri için önemli sorunlara yol açmaktadır. Yasal düzenlemeler ve yargı kararları, tarafların hak ve yükümlülüklerini belirlemekte olup, bu çerçevede hareket edilmesi önemlidir. Tarafların, kira sözleşmelerini dikkatle hazırlamaları ve yasal sınırlar içinde hareket etmeleri, olası uyuşmazlıkların önüne geçilmesine yardımcı olacaktır. 

Yazan: Av. Beste Yontar

Tarih: 03.06.2025

Web: www.yontar.av.tr